Przepisy budowlane wydawane są w formie zarządzeń i określają możliwości i zasady wznoszenia budynków na terenie budowy. Jeśli chcesz wybudować dom na działce nieobjętej planem zagospodarowania przestrzennego, to musisz wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę i złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Budowa domu to duże przedsięwzięcie, które wymaga wielu przygotowań, w tym formalnych. Jeśli posiadasz już ziemię, lub rozważasz jej zakup, to określenie warunków zabudowy może rozwiązać wiele pytań dotyczących tego czy budować domy na działce.

Warunki zabudowy – czym dokładnie są?

Warunki zabudowy to dokument określający zasady zagospodarowania określonej działki. Znajdziesz w nim m.in. informacje o tym, czy na określonej działce można wybudować dom – jeśli tak, to jakie wymagania trzeba spełnić pod względem powierzchni budynku czy liczby pięter. Warunki zabudowy, zwane potocznie WZ-tka, zależne są od decyzji burmistrza lub wójta. Zasady wydawania tego zezwolenia określa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z zawartymi w niej zapisami, jeżeli dana działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, to inwestor musi wystąpić o pozwolenie na budowę. Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie uprawniają wnioskodawców do gruntów, a jednocześnie nie naruszają praw własności ani praw osób trzecich. W praktyce nabywcy gruntów często występują o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i nabywają nieruchomość tylko wtedy, gdy decyzja zezwala na budowę konkretnego domu.

Warunki zabudowy – jak wypełnić wniosek i przez jaki okres jest ważny?

Wniosek musi zawsze zawierać aktualne dane wnioskodawcy, czyli osoby ubiegającej się o wydanie pozwolenia budowlanego.
Należy również w czytelny sposób określić adres zarządzania nieruchomością. Adres administracyjny powinien zawierać numer i powierzchnię działki oraz inne dane pomagające zidentyfikować adres. Kolejną ważną kwestią są granice obszaru objętej nieruchomości – powinny być one specjalnie zaznaczone na kopii mapy zasadniczej. Warto pamiętać, że formularz zazwyczaj zawiera wszystkie niezbędne szczegóły dotyczące mapy bazowej, które powinniśmy znać. Ważne jest również to, żeby sporządzić dokładny opis planu budynku – m.in.: przybliżony rozmiar, powierzchnię i wysokość, a także liczbę pięter. Należy także określić czy będzie to budynek przemysłowy czy mieszkalny. Wymagania dotyczące budowy i zagospodarowania terenu obowiązują tylko przez trzy lata, po czym ulegają wygaśnięciu.

Warunki zabudowy – jak je uzyskać i kto je wydaje?

Bardzo ważne jest również, aby wiedzieć kto może wydać decyzje o warunkach zabudowy. Zwykle wydaje ją wójt, ale w zależności od wielkości miasta może to być także prezydent lub burmistrz. Są to jednak tylko ograniczenia teoretyczne. W praktyce decyzje o warunkach zabudowy podejmuje zarządca miasta, prezydent miasta lub inny właściwy wydział urzędu działający w jego imieniu. Jednak teoria nie zawsze idzie w parze z praktyką, ale na szczęście nigdy nie kłóci się z tym, co chcemy osiągnąć. Wymogiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest spełnienie szczególnych wytycznych, których brak prowadzi do obligatoryjnego wykluczenia możliwości uzyskania dokumentów. Muszą być one spełnione razem. Oznacza to, że brak przynajmniej jednego z nich wyklucza podjęcie całej decyzji. Pierwszym warunkiem jest zagospodarowanie jednej sąsiedniej działki, tak aby można było określić wymagania dla nowej zabudowy. Działka musi się znajdować przy tej samej drodze publicznej – zasada ta funkcjonuje od zawsze w prawie budowlanym. Kolejnym warunkiem jest połączenie terenu z drogami publicznymi. Kryterium wydania decyzji o warunkach zabudowy jest także brak przeszkód w dostępie do dróg publicznych, a drogi te muszą być otwarte i sprawne. Kolejnym warunkiem jest powstanie w przyszłości wystarczającej sieci uzbrojenia terenu – a przynajmniej zamiar takiej inicjatywy. Taka sieć nie musi istnieć w momencie budowy domu, ale niestety wymaga przynajmniej wstępnego planu lub projektu domu przyszłej budowy. Ostatnim ważnym warunkiem jest to, aby teren, na którym ma powstać dom, nie wymagał zezwolenia na przekształcenie gruntów rolnych i leśnych na grunty nieleśne i nierolne. Kluczowe jest tutaj podzielenie obszaru na tereny rolnicze i nierolnicze. Aby decyzja o zatwierdzeniu planu stała się prawomocna, należy złożyć odpowiedni wniosek w urzędzie miasta  – właściwym ze względu na teren, na którym chcemy wybudować swój przyszły dom lub inne zabudowania.